配资吧高层住宅真的会变成贫民窟吗？

高层住宅真的会变成贫民窟吗？配资吧

分析之前，希望大家先理解一句话：如果你看空一座城市，就买低密度住宅；如果你觉得城市有希望，高层就是好选择。

第一，城市规模决定效率，城市越小，效率越低。有句话是这么说的：英国除了伦敦，其他地方都是乡下。欧美二三线城市之所以像大号农村，根源就在于规模太小，大多只相当于我国的镇或者县城，人口少、密度低，撑不起完善的公共服务和繁华的商业。

你想想，在那些地方等公交车，半个小时已经算是高频班次，没有地铁，家家必须靠私家车出行；晚上太阳一落山，除了少数酒吧，就只剩下看电视的选择，这不就是咱们小时候县城的样子吗？

而在中国，哪怕是地级市，人口规模和密度都能撑起24小时的便利店、午夜停运的地铁，还有随时能点的外卖，这就是城市规模带来的效率红利。小体量城市因为服务业、金融业没有发展起来，地段差距小，大家都愿意住郊区的大房子，市中心反而成了被遗忘的角落，就像底特律那样，变成贫困者聚集、治安混乱的区域，失去了城市该有的灯红酒绿。

第二，为什么欧美国家不像中国一样去建高楼？上面我们知道，城市越小，效率越低；城市越大配资吧，效率越高。欧美国家之所以不建新城、建高楼大厦，不是不想，而是条件实在不允许。

他们主要面临两个问题：

一是产权制度在拖后腿，大规模拆迁旧改的难度比我国大得多，想整合土地搞建设，光是协调各种产权就很不容易；

二是人口和城市化进程踩了刹车，这些国家基本走完了城市化进程，没有源源不断的人口流入，就没有建高楼、扩新城的需求。而我们正好相反，硬生生把城市人口密度给稳住了，哪怕是人口流出的小县城，也能靠集中居住维持商业人气，不至于像欧美小镇那样，整个镇就一个沃尔玛、几家餐馆，十年都没啥变化。

你有没有发现？欧美很多地方的银行还是老几样柜员，餐馆装修十年不换，其实就是没了人口红利，导致市场缺乏竞争的结果。虽然我们的人口红利也结束了，但有滞后性，城市化进程也接近了尾声，但正在高质量发展，人口基数大、底盘稳。

所以你看，我国的城市里，今天开家新的奶茶店，明天就有可能有竞品出现，快递外卖当天能到配资吧，这背后都是人口密度和制度优势在发力。你鄙视的高楼大厦，你恐惧的高层住宅，恰恰是欧美人民羡慕的——当然，这里说的是居住的便利度，而不是居住本身的舒适度。

第三，低密度、低效率，城市无活力；高密度、高效率，城市活力强。欧美城市大片的郊区别墅看着舒服，实则也藏着大问题：外卖小哥跑几公里才能送一份饭，效率低到没人愿意干，形成高效率、高单价也没人点的尴尬局面；商家只能服务零星几户人家，既没动力升级服务，也没有竞争对手。

欧美二三线城市市中心就几十栋高楼，一到晚上，写字楼的人全开车回郊区了，市区只剩下贫困者，整个城市就没了灵魂。而我国高密度城市里，一栋高层能住几百户，楼下便利店、餐馆、药店一应俱全，早上买早点不用等，晚上下班还能逛个超市。没有足够的人口密度，别说高端的服务业，就连最基础的外卖、快递都难存活，城市自然就没了活力，这就是咱们的优势。

第四，容积率的高与低，决定着城市的贫富版图。很多人不知道，我国城市规划的核心其实是容积率规划：容积率高的地方，往往是商业中心、配套全的黄金地段；容积率低的地方，大概率是配套少、人气弱的边缘区。

所以，你如果在黄金地段找到低容积率的小区，这大概就是个宝贝了。对于人口持续流入的大城市，高容积率的市中心就是财富聚集地，因为这里有最多的服务、最繁华的商业，就像北京国贸、上海陆家嘴，哪怕是高层住宅也很强势。

对于那些中小城市，高容积率更是救命符。如果中小城市也学欧美建低密度别墅，人口散得太开，商业很快就会衰败，城市会加速空心化。你想想，要是三四线城市都建别墅，大家都住得零零散散，超市、医院离得老远，日子能方便吗？

当然，如果你在荒凉地带选择一个高容积率的小区，那就不是救命符了，而是吸血鬼。高容积率能把人口集中起来，维持商业人气，防止中小城市变成只有轮廓、没有灵魂的空壳。

第五，高层会不会成为贫民窟，关键要看城市有没有未来。有人担心高层会变成贫民窟，其实答案很简单：看城市有没有人口红利，也就是说，城市的发展未来还有没有希望。对于三四线城市，未来大概率是小户型高层加老破旧等于贫民窟，因为这些城市人口可能净流出，条件好的人会搬去大房子、别墅，剩下的底层群众只能住小户型高层或者老房子，就像欧美那些衰败城市的市中心。

但对于一二线城市，只要还有外来年轻人拼搏，高层最少能顶个20年，没有多大问题，大可不必为太久的未来而担心，等孩子结婚出嫁以后再更新也不迟。懂趋势是适时规划，而不是超前规划。

送大家一句话：如果你看空一座城市，就买低密度住宅；如果你觉得城市有希望，高层就是最好的选择。毕竟，一二线城市的高层住宅旁边有地铁、有商业、有好学校，这些优势不是低密度住宅能比的，只要城市还在发展，高层在中周期内就不会沦为贫民窟。

最后一句话总结：高容积率并不是洪水猛兽，一座大城市，容积率最高的片区，大概率是市中心。